Veel ontwikkelaars verkopen hun huurwoningen of bedrijfsruimten aan een belegger. Daarvoor zijn twee gangbare modellen: turnkey en forward funding. De keuze bepaalt wie welk risico draagt tijdens de bouw, en hoe het project wordt gefinancierd.
Turnkey
Bij turnkey verkoopt de ontwikkelaar het project en levert hij het pas na oplevering aan de belegger, gebruiksklaar. De belegger betaalt de koopsom bij levering. De ontwikkelaar draagt het bouwrisico en financiert de bouw zelf of met een bouwkrediet.
Forward funding
Bij forward funding koopt de belegger de grond aan het begin van het project en wordt hij direct eigenaar. De ontwikkelaar realiseert het project voor de belegger op grond van een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst. De belegger betaalt in termijnen naar voortgang van de bouw. Hij financiert dus de bouw, en draagt het risico van een faillissement van de ontwikkelaar.
De afspraken die ertoe doen
- Specificaties en opleveringseisen. Leg precies vast wat de belegger koopt, met technische omschrijving en tekeningen.
- Prijsrisico. Wie draagt het risico van stijgende bouwkosten? Een vaste prijs of een regeling voor indexering?
- Garanties. Welke garanties geeft de ontwikkelaar, en hoe lang? Denk aan opleveringsgebreken, verhuurbaarheid en duurzaamheidseisen.
- Zekerheden. Bij forward funding vraagt de belegger vaak een bankgarantie of concerngarantie voor de realisatie.
Afspraken met de gemeente
Zorg dat de afspraken met de belegger aansluiten op wat u met de gemeente heeft afgesproken. Bijvoorbeeld over het aandeel middenhuur, de maximale huurprijzen en de duur van de verhuurplicht. Die verplichtingen moet u vaak via een kettingbeding doorgeven aan de belegger.
Fiscaal. De keuze tussen turnkey en forward funding heeft ook gevolgen voor btw en overdrachtsbelasting. Laat dat vooraf toetsen door een fiscalist.
Conclusie
Welk model past, hangt af van uw financieringspositie en uw risicobereidheid. Lees ook ons artikel over kettingbedingen, of neem contact met ons op.
