Wie een locatie wil ontwikkelen, krijgt vrijwel altijd te maken met een anterieure overeenkomst. Daarin maken gemeente en ontwikkelaar afspraken over de kosten die de gemeente maakt voor de ontwikkeling, zoals plankosten, kosten voor openbare ruimte en bovenwijkse voorzieningen. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, is het kostenverhaal opnieuw geregeld. Wat betekent dat voor uw overeenkomst?
Waarom een anterieure overeenkomst?
Een gemeente is in veel gevallen verplicht de kosten te verhalen die zij maakt voor een bouwactiviteit. De Omgevingswet regelt dat in afdeling 13.6. Het voorkeursinstrument is een overeenkomst. Komt die er niet, dan verhaalt de gemeente de kosten publiekrechtelijk via kostenverhaalsregels in het omgevingsplan en uiteindelijk via een beschikking.
Een overeenkomst biedt voor beide partijen meer ruimte. U kunt afspraken maken die verder gaan dan het wettelijke kostenverhaal, bijvoorbeeld over planning, fasering, de inrichting van de openbare ruimte en het verdelen van risico's.
Bijdragen aan gebiedsontwikkeling
Een bijzonder punt zijn financiële bijdragen aan ontwikkelingen van een gebied die niet rechtstreeks met uw project samenhangen. Onder de Omgevingswet kunnen zulke bijdragen alleen bij overeenkomst worden afgesproken, en alleen als een omgevingsvisie of programma daar een basis voor biedt. Vraag dus altijd waar een gevraagde bijdrage op is gebaseerd en hoe de hoogte is bepaald.
De belangrijkste afspraken
- De exploitatiebijdrage. Hoe hoog is de bijdrage, waarop is die gebaseerd, wordt die geïndexeerd en wanneer moet u betalen? Koppel betalingen bij voorkeur aan concrete mijlpalen, zoals een onherroepelijke omgevingsvergunning.
- Publiekrechtelijk voorbehoud. De gemeente kan niet garanderen dat de planologische medewerking er komt. Spreek wel af wat er gebeurt als die uitblijft, bijvoorbeeld terugbetaling van vooruitbetaalde bedragen.
- Nadeelcompensatie. Gemeenten willen het risico op schadeclaims van omwonenden vaak bij de ontwikkelaar leggen. Zo'n afwentelingsovereenkomst is gebruikelijk. Let op de reikwijdte en op wie de verzoeken behandelt.
- Zekerheid. Gemeenten vragen vaak een bankgarantie of concerngarantie. Onderhandel over de hoogte, de looptijd en de afbouw ervan.
- Kettingbeding en overdracht. Mag u uw rechten en verplichtingen overdragen aan een andere partij, bijvoorbeeld aan een projectvennootschap of een belegger?
- Boetes en ontbinding. Controleer of boetes in verhouding staan tot het belang dat zij beschermen.
Let op bij oude modellen. Veel gemeenten werken nog met modelovereenkomsten uit de tijd van de Wet ruimtelijke ordening. Verwijzingen naar een exploitatieplan of naar oude wetsartikelen kloppen dan niet meer. Dat kan leiden tot onduidelijkheid over wat partijen precies hebben afgesproken.
Conclusie
De anterieure overeenkomst bepaalt voor een groot deel de financiële haalbaarheid van uw project. Gemeenten hebben vaak een stevig standaardmodel, maar er is meestal meer ruimte voor onderhandeling dan het lijkt. Lees ook ons artikel over standaardbepalingen en clausules.
Ligt er een concept-anterieure overeenkomst op uw bureau? Neem gerust contact met ons op.
