Bijna elke gebiedsontwikkeling begint met een intentieovereenkomst. Gemeente en ontwikkelaar spreken af dat zij gaan onderzoeken of een plan haalbaar is. Het woord "intentie" suggereert vrijblijvendheid. In de praktijk ligt dat genuanceerder. Wat legt u vast, en hoe voorkomt u dat u jaren investeert zonder enige zekerheid?
Wat is een intentieovereenkomst?
Een intentieovereenkomst markeert de start van de samenwerking. Partijen leggen vast welk gebied het betreft, welke ambitie zij hebben en welke onderzoeken zij gaan uitvoeren. Denk aan een stedenbouwkundige verkenning, een haalbaarheidsstudie en een eerste grondexploitatie. Meestal staat er ook in wie welke kosten draagt en wanneer partijen een besluit nemen over de volgende fase.
Juridisch is een intentieovereenkomst gewoon een overeenkomst. Of en in hoeverre partijen gebonden zijn, hangt af van wat zij hebben afgesproken en van wat zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten verwachten.
Vrij om af te haken?
Uitgangspunt is dat onderhandelende partijen vrij zijn om de onderhandelingen af te breken. Dat volgt uit de vaste lijn van de Hoge Raad sinds het arrest Plas/Valburg uit 1982, die later is verfijnd in het arrest CBB/JPO uit 2005. Afbreken kan echter onaanvaardbaar zijn, bijvoorbeeld als de wederpartij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op een overeenkomst. In dat geval kan schadevergoeding verschuldigd zijn. Dat is soms alleen een vergoeding van gemaakte kosten, maar in uitzonderlijke gevallen ook gederfde winst.
Bij een overheid als contractpartij komt daar iets bij. Een gemeente kan haar publiekrechtelijke bevoegdheden niet wegcontracteren. Het college kan niet toezeggen dat de gemeenteraad een omgevingsplan zal wijzigen. Intentieovereenkomsten met gemeenten bevatten daarom bijna altijd een publiekrechtelijk voorbehoud. Dat maakt het voor een ontwikkelaar extra belangrijk om de civielrechtelijke afspraken scherp te formuleren.
Waar let u op?
- Exclusiviteit. Spreek af dat de gemeente gedurende de looptijd niet met andere partijen over hetzelfde gebied onderhandelt. Houd daarbij rekening met de Didam-regels voor gelijke kansen bij gronduitgifte.
- Kostenverdeling. Leg vast wie welke onderzoekskosten draagt, en wat er met die kosten gebeurt als het project niet doorgaat of als een andere partij het later overneemt.
- Inspanningsverplichting. Formuleer concreet wat partijen moeten doen en binnen welke termijn. Een vage inspanningsverplichting is in de praktijk nauwelijks af te dwingen.
- Beslismomenten en beëindiging. Bepaal wanneer en op grond waarvan partijen mogen stoppen, en wat de gevolgen zijn.
- Eigendom van onderzoeken. Spreek af wie de rechten heeft op ontwerpen, rapporten en data als de samenwerking eindigt.
Praktijktip. Laat de intentieovereenkomst niet alleen door uw projectmanager beoordelen. De keuzes die u in deze fase maakt, werken door in de anterieure overeenkomst en de koopovereenkomst die volgen.
Conclusie
Een intentieovereenkomst is meer dan een gentlemen's agreement. Wie er vroeg goed naar kijkt, voorkomt discussies over kosten, exclusiviteit en vertrouwen in een later stadium. Lees meer over contracteren met de overheid of over afgebroken onderhandelingen.
Wilt u een intentieovereenkomst laten beoordelen? Bel of mail ons gerust.
