Een gemeente die grond verkoopt, wil dat bepaalde verplichtingen ook gelden voor latere eigenaren. Denk aan een zelfbewoningsplicht, een verbod op doorverkoop binnen een bepaalde termijn of de verplichting om een groenstrook te onderhouden. Daarvoor worden twee instrumenten gebruikt: het kettingbeding en de kwalitatieve verplichting.
Het kettingbeding
Een kettingbeding is een contractuele afspraak waarbij de koper zich verplicht om de verplichtingen bij een volgende verkoop op te leggen aan zijn koper, en die weer aan de volgende. Zo ontstaat een keten van overeenkomsten. Meestal is het beding voorzien van een boete als de keten wordt verbroken.
Het nadeel is dat de keten kan breken. Een eigenaar die het beding vergeet door te geven, is wel aansprakelijk tegenover zijn verkoper, maar de nieuwe eigenaar is zelf niet gebonden.
De kwalitatieve verplichting
Een kwalitatieve verplichting gaat van rechtswege over op latere eigenaren. Zij wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers. De wet stelt wel een beperking: het moet gaan om een verplichting om iets te dulden of niet te doen. Een verplichting om iets actief te doen, zoals onderhoud plegen, kan niet als kwalitatieve verplichting worden gevestigd.
Wat kiest u?
- Dulden of niet doen, zoals een verbod om te bouwen op een deel van het perceel: een kwalitatieve verplichting werkt het sterkst.
- Iets doen, zoals onderhoud, zelfbewoning of een bouwplicht: dat kan alleen via een kettingbeding, eventueel gecombineerd met een erfdienstbaarheid.
Aandachtspunten voor de ontwikkelaar
Verplichtingen die de gemeente aan u oplegt, moet u vaak doorgeven aan de kopers van uw woningen. Controleer of dat praktisch werkbaar is en of de verplichtingen de verkoopbaarheid niet onnodig drukken. Spreek ook af dat verplichtingen vervallen na een bepaalde termijn of na oplevering.
Praktijktip. Vraag de notaris om de doorgegeven bedingen letterlijk in de leveringsakten aan de kopers op te nemen. Een samenvatting is niet genoeg.
Conclusie
Het juiste instrument hangt af van het soort verplichting. Lees ook ons artikel over boetebedingen, of neem contact met ons op.
