Ons specialisme
Een gebiedsontwikkeling staat of valt met goede afspraken. Met de gemeente, met grondeigenaren, met beleggers en met andere ontwikkelaars. Wij adviseren projectontwikkelaars bij het onderhandelen over en vastleggen van die afspraken: van de eerste intentieovereenkomst tot de levering van de laatste kavel. Wij hebben ruime ervaring met het ruimtelijk bestuursrecht, het onteigeningsrecht en het vastgoedrecht, waarin wij zowel ontwikkelaars en grondeigenaren als overheden hebben bijgestaan. Onze specialisatie is verder verdiept door deelname aan de Masterclass Projectontwikkeling.
Contracteren bij gebiedsontwikkeling
Projectontwikkeling speelt zich af op het snijvlak van publiekrecht en privaatrecht. De gemeente is tegelijk contractpartij, grondeigenaar en bevoegd gezag voor het omgevingsplan en de omgevingsvergunning. Dat maakt contracteren met de overheid anders dan contracteren met een private partij. Publiekrechtelijke voorbehouden, het Didam-arrest, staatssteunregels en het kostenverhaal onder de Omgevingswet bepalen mee wat er mogelijk is. Wij richten ons op de civielrechtelijke kant: wat leggen partijen vast, hoe verdelen zij de risico's en hoe voorkomt u dat u vastzit aan een project dat niet meer haalbaar is?
Welke overeenkomsten komen aan bod?
In een gebiedsontwikkeling volgen de afspraken elkaar op. Meestal gaat het om:
- een intentieovereenkomst of samenwerkingsovereenkomst; en
- een anterieure overeenkomst over kostenverhaal en planologische medewerking; en
- een koopovereenkomst, optie of erfpachtovereenkomst voor de grond.
Intentie- en samenwerkingsovereenkomst
In de eerste fase spreken gemeente en ontwikkelaar af dat zij gaan onderzoeken of een plan haalbaar is. Hoe bindend zo'n intentie is, hangt af van wat partijen vastleggen over exclusiviteit, kostenverdeling, inspanningsverplichtingen en beslismomenten. Bij een overheid als contractpartij komt daar het publiekrechtelijk voorbehoud bij: een gemeente kan haar bevoegdheden niet wegcontracteren.
Anterieure overeenkomst en grondtransactie
Daarna volgen de anterieure overeenkomst en de verwerving van grond. Wij beoordelen en onderhandelen onder meer over:
- de exploitatiebijdrage en bijdragen aan gebiedsontwikkeling;
- het afwentelen van nadeelcompensatie;
- opschortende en ontbindende voorwaarden;
- bouwplichten, antispeculatiebedingen en terugkooprechten;
- kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen;
- zekerheden zoals bankgaranties; en
- heronderhandeling en geschillen als een project onder druk komt te staan.
