Een gebied ontwikkelen lukt zelden met één grondeigenaar. Agrariërs, particulieren, beleggers, woningcorporaties en de gemeente hebben ieder hun eigen positie. Hoe u die belangen bij elkaar brengt, bepaalt voor een groot deel of een project slaagt. Welke modellen kiezen ontwikkelaars, en waar liggen de juridische aandachtspunten?
Het bouwclaimmodel
In het bouwclaimmodel verkoopt een ontwikkelaar die grond bezit deze aan de gemeente. In ruil daarvoor krijgt hij het recht om na het bouwrijp maken een deel van de bouwkavels terug te kopen en te ontwikkelen. De gemeente voert de grondexploitatie. De kern van de afspraken is de omvang en de prijs van die bouwclaim. Let op de Didam-regels bij de terugverkoop.
Zelfrealisatie
Bij zelfrealisatie ontwikkelt de eigenaar zijn eigen grond, binnen de kaders van het omgevingsplan. De gemeente verhaalt haar kosten via een anterieure overeenkomst of het omgevingsplan. Een eigenaar die zelf wil en kan realiseren, kan zich vaak met succes verweren tegen onteigening. Voor ontwikkelaars die grondposities verwerven, is dat een belangrijk gegeven bij de onderhandelingen.
Joint venture
Gemeente en marktpartijen kunnen ook samen een grondexploitatiemaatschappij oprichten, meestal in de vorm van een CV/BV-structuur. Risico's en opbrengsten worden dan gedeeld naar verhouding van de inbreng. Zo'n samenwerking vraagt om een uitgebreide samenwerkingsovereenkomst, met afspraken over zeggenschap, financiering, bijstortingsplichten en uittreding.
Afspraken met particuliere grondeigenaren
Verwerft u als ontwikkelaar zelf grondposities, dan werkt u vaak met:
- Een voorwaardelijke koopovereenkomst, waarbij levering pas plaatsvindt als het plan planologisch mogelijk is.
- Een optierecht, waarmee u het recht verkrijgt om binnen een bepaalde termijn te kopen.
- Een samenwerkingsovereenkomst, waarin de grondeigenaar zijn grond inbrengt in ruil voor een deel van de opbrengst.
Let erop dat zulke afspraken bestand zijn tegen een gemeentelijk voorkeursrecht. Dat recht verplicht een eigenaar om de grond eerst aan de gemeente aan te bieden voordat hij aan een ander verkoopt.
Beleggers en corporaties
Bij verkoop van een project aan een belegger of woningcorporatie gaat het vaak om turnkey- of forward-fundingconstructies. De verdeling van risico's tijdens de bouw, de opleveringseisen en de garanties zijn dan de kernpunten. Zorg dat deze afspraken aansluiten op wat u eerder met de gemeente heeft vastgelegd, bijvoorbeeld over de huurprijzen of het segment.
Conclusie
De juiste samenwerkingsvorm hangt af van de grondposities, de rol van de gemeente en uw eigen risicobereidheid. Wij denken graag met u mee over de structuur en de contracten.
