Een gemeente die grond verkoopt aan een ontwikkelaar, moet een marktconforme prijs vragen. Verkoopt zij onder de marktwaarde, dan kan er sprake zijn van staatssteun. Dat lijkt vooral een probleem voor de gemeente, maar de gevolgen kunnen juist de koper raken.
Wanneer is er sprake van staatssteun?
Het Europese staatssteunverbod ziet op voordelen die een overheid met staatsmiddelen aan een onderneming geeft, waardoor de mededinging wordt vervalst en de handel tussen lidstaten kan worden beïnvloed. Een grondverkoop onder de marktwaarde kan zo'n voordeel opleveren. Hetzelfde geldt voor andere voordelen, zoals een te lage erfpachtcanon of een gemeente die kosten op zich neemt die normaal voor de ontwikkelaar zijn.
Hoe toont u marktconformiteit aan?
De Europese Commissie heeft uitgelegd dat een prijs in elk geval marktconform is als die tot stand komt in een open, transparante en onvoorwaardelijke biedprocedure. Een andere gebruikelijke manier is een taxatie door een onafhankelijke deskundige, vóór de onderhandelingen. Leg de taxatie en de onderbouwing goed vast.
Risico's voor de ontwikkelaar
- Terugvordering. Ongeoorloofde staatssteun moet in beginsel worden teruggevorderd, inclusief rente. De koper betaalt dan alsnog het verschil.
- Vertraging. Klachten van concurrenten kunnen leiden tot onderzoek en onzekerheid over het project.
- Nietigheid. In uitzonderlijke gevallen kan de rechter oordelen dat de overeenkomst niet in stand kan blijven.
Maatschappelijke doelen en de prijs
Vraagt de gemeente een lagere prijs omdat de ontwikkelaar sociale huurwoningen moet bouwen of andere verplichtingen krijgt? Dat kan, mits die verplichtingen de lagere prijs rechtvaardigen en dat in de taxatie is meegenomen. Laat de taxateur dus uitgaan van alle voorwaarden in de koopovereenkomst.
Praktijktip. Neem in de koopovereenkomst op op welke taxatie de prijs is gebaseerd. Dat maakt de onderbouwing later controleerbaar.
Conclusie
Staatssteun is geen ver-van-mijn-bedshow. Een goed onderbouwde prijs beschermt ook de koper. Lees meer over grond kopen van de gemeente, of neem contact met ons op.
