Op 26 november 2021 wees de Hoge Raad het Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). Het arrest veranderde de manier waarop gemeenten grond verkopen ingrijpend. Voor projectontwikkelaars die afspraken willen maken met een gemeente over de verwerving van grond, is het onmisbare kennis.
De regel
De Hoge Raad oordeelde dat een gemeente bij de verkoop van een onroerende zaak gebonden is aan het gelijkheidsbeginsel. Dat beginsel brengt mee dat een gemeente ruimte moet bieden aan andere gegadigden om mee te dingen, als er meerdere serieuze gegadigden zijn of als dat redelijkerwijs te verwachten is. De gemeente moet dan selectiecriteria opstellen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Zij moet de voorgenomen verkoop tijdig en op passende wijze bekendmaken, zodat anderen kunnen reageren.
De uitzondering: één serieuze gegadigde
Mededinging is niet nodig als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde is. Die conclusie moet de gemeente wel baseren op objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Ook in dat geval moet zij haar voornemen tijdig bekendmaken en motiveren. Dan kunnen anderen dat voornemen aanvechten.
In de praktijk beroepen ontwikkelaars zich vaak op deze uitzondering. Bijvoorbeeld omdat zij al eigenaar zijn van aangrenzende gronden, zodat alleen zij een samenhangend plan kunnen realiseren. Of die uitzondering opgaat, hangt sterk af van de concrete situatie.
Wat betekent dit voor u?
- Exclusiviteit is niet vanzelfsprekend. Een gemeente kan u niet zomaar exclusief grond toezeggen. Afspraken in een intentie- of samenwerkingsovereenkomst moeten daar rekening mee houden.
- Let op de bekendmaking. Wordt de grond aan u verkocht als enige gegadigde, controleer dan of de gemeente een voornemen tot verkoop heeft gepubliceerd en voldoende heeft gemotiveerd waarom u de enige serieuze gegadigde bent.
- Risico's voor de geldigheid. Wat de gevolgen zijn als een overeenkomst in strijd met de Didam-regels tot stand komt, is in de rechtspraak niet eenduidig beantwoord. In elk geval kunnen afgewezen gegadigden procedures beginnen, met vertraging en onzekerheid als gevolg. Neem daarom afspraken op over die risico's.
- Ook andere overheden. Het arrest ging over een gemeente, maar de uitgangspunten worden in de rechtspraak en literatuur ook toegepast op andere overheden, zoals provincies en waterschappen.
Rechtspraak blijft in beweging. Na het Didam-arrest volgde in 2024 een tweede arrest van de Hoge Raad, en lagere rechters doen geregeld nieuwe uitspraken. Een goede uitwerking van de regels in uw overeenkomst blijft daarom maatwerk. Lees ook onze actualiteit over de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden over een grondruil in Doesburg.
Conclusie
Het Didam-arrest vraagt van ontwikkelaars een andere strategie bij grondverwerving van overheden. Wie vroeg in het proces de juiste afspraken maakt, voorkomt dat een project later vastloopt. Bekijk ook onze artikelen over intentie- en samenwerkingsovereenkomsten.
Vragen over de verwerving van gemeentegrond? Bel of mail ons gerust.
