Een gemeente die grond verkoopt aan een ontwikkelaar, hoeft dat in beginsel niet aan te besteden. Een grondverkoop is immers geen opdracht voor werken. Maar als de gemeente de ontwikkelaar verplicht om te bouwen wat zij wil, kan dat anders zijn. Waar ligt de grens?
Het Müller-arrest
Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft in 2010 in het arrest Helmut Müller uitgelegd wanneer een grondverkoop met bouwverplichting een overheidsopdracht voor werken is. Kort gezegd moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:
- de gemeente heeft een rechtstreeks economisch belang bij het werk, bijvoorbeeld omdat zij eigenaar wordt of het werk gaat gebruiken;
- de ontwikkelaar heeft een in rechte afdwingbare verplichting om het werk uit te voeren;
- het werk wordt uitgevoerd volgens de eisen die de gemeente heeft gesteld, en die gaan verder dan de gewone planologische eisen.
Wat betekent dat in de praktijk?
Een gewone bouwplicht in een koopovereenkomst maakt de verkoop niet aanbestedingsplichtig. Ook niet als de gemeente eisen stelt aan de stedenbouwkundige kwaliteit die in het omgevingsplan zijn vastgelegd. Het wordt anders als de gemeente bijvoorbeeld een school, een parkeergarage of openbare ruimte laat bouwen die zij daarna overneemt.
Gemengde projecten
Bij veel gebiedsontwikkelingen realiseert de ontwikkelaar zowel woningen als openbare voorzieningen. Het onderdeel dat de gemeente overneemt, kan dan aanbestedingsplichtig zijn. Partijen lossen dat soms op door de openbare ruimte via de anterieure overeenkomst te laten aanleggen en daarbij de aanbestedingsregels te volgen, of door de gemeente zelf te laten aanbesteden.
Let op. Een overeenkomst die in strijd met de aanbestedingsregels is gesloten, kan door de rechter worden vernietigd. Dat risico treft ook de ontwikkelaar.
Conclusie
Laat bij projecten met openbare voorzieningen vooraf toetsen of er een aanbestedingsplicht geldt. Lees ook ons artikel over staatssteun bij grondtransacties, of neem contact met ons op.
