Koopt u bouwgrond van een gemeente, dan krijgt u meestal een koopovereenkomst voorgelegd die gebaseerd is op de algemene verkoopvoorwaarden van die gemeente. Die voorwaarden bevatten bepalingen die u in een gewone vastgoedtransactie niet tegenkomt. Dit zijn de zeven punten waar wij in de praktijk het vaakst over adviseren.
1. Opschortende voorwaarden
Zorg dat u pas gebonden bent als essentiële onzekerheden zijn weggenomen. Denk aan een onherroepelijke omgevingsvergunning, financiering, voldoende afzet en een bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik. Let op de termijnen: verlopen die, dan kan de overeenkomst zomaar eindigen of juist onvoorwaardelijk worden.
2. Bouwplicht
Gemeenten verkopen grond om een beleidsdoel te realiseren. Daarom verplichten zij de koper vaak om binnen een bepaalde termijn te starten met de bouw en die af te ronden. Kijk of de termijnen realistisch zijn en of vertraging buiten uw schuld, zoals procedures van derden, tot verlenging leidt.
3. Antispeculatiebeding en terugkooprecht
Om speculatie te voorkomen, bevatten gemeentelijke contracten vaak een verbod om de grond onbebouwd door te verkopen, met een terugkooprecht of een boete als sanctie. Voor een ontwikkelaar die met een projectvennootschap of een belegger werkt, is het belangrijk dat zulke overdrachten zijn toegestaan.
4. Kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen
Verplichtingen die moeten blijven gelden voor latere eigenaren, worden doorgegeven met een kettingbeding of vastgelegd als kwalitatieve verplichting in de notariële akte. Controleer welke verplichtingen dat zijn, en of ze niet onnodig zwaar drukken op de woningen of bedrijfsruimten die u straks verkoopt.
5. Waarborgsom of bankgarantie
Gemeenten vragen vaak een waarborgsom of bankgarantie van tien procent van de koopsom. Spreek af wanneer die vrijvalt en onder welke voorwaarden de gemeente die mag uitwinnen.
6. Staat van de grond
Algemene verkoopvoorwaarden beperken de aansprakelijkheid van de gemeente vaak voor bodemverontreiniging, niet-gesprongen explosieven en archeologie. Vraag de onderzoeken op en onderhandel over wie welk risico draagt.
7. Gelijke kansen
Sinds het Didam-arrest van de Hoge Raad moet een gemeente bij verkoop van grond in beginsel andere gegadigden de kans geven om mee te dingen. Is dat niet goed gebeurd, dan kan dat gevolgen hebben voor de geldigheid van de overeenkomst. Lees daarover meer in ons artikel over het Didam-arrest.
Erfpacht in plaats van koop. Steeds meer gemeenten geven grond uit in erfpacht. Dat vraagt om een andere beoordeling: canon, herziening, looptijd en de mogelijkheid tot omzetting naar eigendom zijn dan bepalend.
Conclusie
Een gemeentelijke koopovereenkomst lijkt vaak niet onderhandelbaar. Toch is er bij projectmatige ontwikkeling regelmatig ruimte voor maatwerk. Wij kijken graag met u mee.
