Het komt voor: na jaren overleg, ontwerpen en onderzoeken besluit de gemeente toch niet met het project door te gaan. Of zij kiest voor een andere ontwikkelaar. Kan de ontwikkelaar dan zijn kosten of zelfs zijn gederfde winst vorderen?
Vrijheid om af te breken
Het uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om onderhandelingen af te breken. Wie onderhandelt, weet dat het misschien niets wordt. Die vrijheid is pas beperkt als het afbreken onaanvaardbaar is, gelet op het gerechtvaardigd vertrouwen dat er een overeenkomst zou komen, of op andere omstandigheden.
Wanneer is afbreken onaanvaardbaar?
De rechter kijkt naar alle omstandigheden. Bijvoorbeeld hoe ver de onderhandelingen waren gevorderd, of de gemeente toezeggingen deed, of zij de ontwikkelaar heeft aangemoedigd om kosten te maken en of er nieuwe omstandigheden waren die het afbreken rechtvaardigen. Ook de manier waarop wordt afgebroken telt mee.
De bijzondere positie van de gemeente
Bij een gemeente speelt mee dat zij een publiek belang dient en gebonden is aan democratische besluitvorming. Een besluit van de gemeenteraad om een plan niet door te zetten, maakt het afbreken niet zonder meer onrechtmatig. Ontwikkelaars weten dat de raad het laatste woord heeft. Dat staat ook vaak in het publiekrechtelijk voorbehoud in de intentieovereenkomst.
Welke schade?
Is het afbreken onrechtmatig, dan kan de ontwikkelaar in elk geval de kosten vorderen die hij in vertrouwen op de overeenkomst heeft gemaakt. Alleen in uitzonderlijke gevallen, als de onderhandelingen zo ver waren dat een overeenkomst in feite rond was, kan ook gederfde winst worden toegekend.
Wat u vooraf doet
- Leg in de intentie- of samenwerkingsovereenkomst vast wat er gebeurt met kosten als het project niet doorgaat.
- Bewaar correspondentie en verslagen waaruit toezeggingen blijken.
- Vraag bij belangrijke stappen om een schriftelijke bevestiging van de gemeente.
Conclusie
Een vordering wegens afgebroken onderhandelingen is niet kansloos, maar wel moeilijk. Goede afspraken vooraf werken beter. Lees ook over plankosten als het project niet doorgaat, of neem contact met ons op.
