De afgelopen jaren zijn veel gebiedsontwikkelingen onder druk komen te staan. Bouwkosten stegen snel, de rente liep op en stikstof en netcongestie zorgden voor vertraging. Overeenkomsten die jaren eerder zijn gesloten, passen dan niet meer bij de werkelijkheid. Kunt u de gemeente of een andere contractpartij vragen om de afspraken aan te passen?
Afspraak is afspraak
Het uitgangspunt in het Nederlandse recht is dat overeenkomsten moeten worden nagekomen. Een rechter kan een overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigen of ontbinden (artikel 6:258 BW). Dat kan alleen als de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. De rechter is daar terughoudend in.
Twee vragen staan centraal. Ten eerste: was de omstandigheid echt onvoorzien, dus niet verdisconteerd in de overeenkomst? Ten tweede: is ongewijzigde instandhouding werkelijk onaanvaardbaar? Een tegenvallend rendement is daarvoor meestal niet genoeg. Prijsstijgingen worden vaak gezien als normaal ondernemersrisico.
Wat staat er in uw contract?
Voordat u naar de wet kijkt, is de overeenkomst zelf het belangrijkst. Veel overeenkomsten bevatten bepalingen die juist voor deze situaties bedoeld zijn:
- Een hardheidsclausule, waarin partijen afspreken in overleg te treden als de uitvoering onredelijk bezwarend wordt.
- Een heronderhandelingsclausule, gekoppeld aan concrete gebeurtenissen of indexcijfers.
- Indexering van prijzen en bijdragen.
- Fasering, met beslismomenten per fase.
Andersom kan een overeenkomst ook bepalen dat bepaalde risico's uitdrukkelijk bij één partij liggen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is dan nog moeilijker.
Strategie in de praktijk
Ook als een juridische procedure weinig kans biedt, kan er ruimte zijn voor een onderhandelde oplossing. Gemeenten hebben vaak zelf belang bij doorgang van het project. Denk aan het aanpassen van het woningprogramma, het verschuiven van termijnen of een andere fasering. Een goed onderbouwd verzoek, met inzicht in de cijfers, vergroot de kans op succes.
Geschilbeslechting. Kijk ook welke vorm van geschilbeslechting is afgesproken. Veel overeenkomsten verwijzen naar mediation, bindend advies of arbitrage, soms met een verplichte overlegfase vooraf.
Conclusie
Openbreken van een overeenkomst is lastig, maar niet onmogelijk. Wie zijn contract goed kent en tijdig het gesprek aangaat, staat sterker. Nieuwe overeenkomsten verdienen bovendien heldere afspraken over risicoverdeling. Lees meer over standaardbepalingen en clausules.
Staat uw project onder druk? Bel of mail ons gerust.
