In bijna elke overeenkomst bij projectontwikkeling staan voorwaarden. Ze bepalen of een koop doorgaat als de vergunning er niet komt, de financiering niet rond is of het bodemonderzoek tegenvalt. In de praktijk zien wij dat juist deze bepalingen vaak onvoldoende precies zijn geformuleerd. Daar ontstaan geschillen.
Opschortend of ontbindend?
Bij een opschortende voorwaarde treedt de overeenkomst pas in werking als de voorwaarde is vervuld. Bij een ontbindende voorwaarde werkt de overeenkomst direct, maar vervalt zij als de voorwaarde in vervulling gaat. Het verschil lijkt theoretisch. Het heeft echter gevolgen voor de vraag wie risico draagt, wanneer betalingen verschuldigd zijn en wat er moet gebeuren met prestaties die al zijn geleverd.
Formuleer de voorwaarde precies
- Wat moet er gebeuren? "Een omgevingsvergunning" is onvoldoende. Gaat het om een vergunning voor het concrete bouwplan, en moet die onherroepelijk zijn?
- Wanneer? Leg een uiterste datum vast en spreek af wat er gebeurt als die datum verstrijkt. Eindigt de overeenkomst dan automatisch, of moet een partij zich daarop beroepen?
- Wie mag zich erop beroepen? Een voorwaarde kan in het belang zijn van één partij. Die partij moet dan afstand kunnen doen van de voorwaarde.
- Inspanningsverplichting. Leg vast welke inspanningen een partij moet verrichten om de voorwaarde te laten vervullen. Wie de vervulling verhindert, kan zich niet op het uitblijven ervan beroepen (artikel 6:23 BW).
Samenhang met andere bepalingen
Voorwaarden staan nooit op zichzelf. Ze hangen samen met de betaling van de koopsom, met een bankgarantie, met de bouwplicht en met boetebedingen. Een boete voor te late levering of te late bouwstart moet niet gaan lopen terwijl een voorwaarde nog niet is vervuld. Controleer daarom altijd hoe de termijnen in de overeenkomst op elkaar aansluiten.
Boetebedingen. Een rechter kan een boete matigen als billijkheid dat klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). De drempel daarvoor is hoog. Het is dus beter om vooraf over de hoogte te onderhandelen dan achteraf op matiging te hopen.
Conclusie
Goed geformuleerde voorwaarden geven u zekerheid dat u niet vastzit aan een project dat niet haalbaar blijkt. Bekijk ook onze artikelen over koop, levering en erfpacht.
Wilt u uw contract laten toetsen? Neem contact met ons op.
