Een gemeente die afspraken maakt met een ontwikkelaar, wil zekerheid dat de ontwikkelaar zijn verplichtingen nakomt. Daarom vraagt zij vaak om een bankgarantie, een concerngarantie of een waarborgsom. Voor de ontwikkelaar kost zekerheid geld en financieringsruimte. Welke vorm past, en waarover valt te praten?
De vormen
- Bankgarantie. Een bank verplicht zich om op eerste verzoek van de gemeente te betalen, tot een maximumbedrag. Voor de gemeente is dat de sterkste zekerheid. Voor de ontwikkelaar kost het provisie en het drukt op de kredietruimte.
- Concerngarantie. Een moedermaatschappij staat in voor de verplichtingen van de projectvennootschap. Goedkoper, maar de gemeente zal willen weten of de moeder financieel sterk genoeg is.
- Waarborgsom. De ontwikkelaar stort een bedrag, vaak bij de notaris. Eenvoudig, maar het geld staat vast.
Afroep op eerste verzoek
De meeste bankgaranties zijn abstract: de bank betaalt op eerste verzoek, zonder te beoordelen of de gemeente gelijk heeft. Een ontwikkelaar die het oneens is met een afroep, moet daarna het geld terugvorderen. Alleen bij evident misbruik kan een afroep worden tegengehouden. Leg daarom in de overeenkomst vast in welke gevallen de gemeente de garantie mag afroepen.
Waarover u onderhandelt
- De hoogte. Koppel de zekerheid aan het risico dat de gemeente werkelijk loopt.
- Afbouw. Spreek af dat de garantie stapsgewijs vervalt naarmate betalingen zijn gedaan of werken zijn opgeleverd.
- Looptijd. Een garantie zonder einddatum is voor banken lastig. Kies een einddatum met een redelijke verlengingsregeling.
- Vervanging. Bij verkoop van het project aan een belegger moet de zekerheid kunnen worden vervangen.
Praktijktip. Neem de tekst van de bankgarantie als bijlage op bij de overeenkomst. Dan is vooraf duidelijk wat de bank moet afgeven, en ontstaat er bij ondertekening geen discussie.
Conclusie
Zekerheid stellen hoort bij contracteren met de overheid, maar de vorm en voorwaarden zijn onderhandelbaar. Lees ook ons artikel over de anterieure overeenkomst, of neem contact met ons op.
