Een nieuw bouwplan kan omwonenden schade toebrengen, bijvoorbeeld doordat hun uitzicht verdwijnt of hun woning minder waard wordt. Onder de Omgevingswet kunnen zij de gemeente vragen om nadeelcompensatie, de opvolger van planschade. Gemeenten willen dat risico niet zelf dragen en nemen daarom een afwentelingsbeding op in de anterieure overeenkomst.
Hoe werkt afwenteling?
Met een afwentelingsbeding spreekt u af dat de ontwikkelaar de nadeelcompensatie betaalt die de gemeente aan derden moet uitkeren als gevolg van het plan. De gemeente blijft het bestuursorgaan dat op de aanvraag beslist. De ontwikkelaar betaalt achteraf.
De risico's voor de ontwikkelaar
- U beslist niet mee. De gemeente beoordeelt de aanvragen, maar u betaalt. Zonder afspraken heeft u geen invloed op die beoordeling.
- De omvang is onzeker. Hoeveel aanvragen er komen en hoe hoog de schade is, weet u vooraf niet.
- De looptijd is lang. Aanvragen kunnen nog jaren na het besluit worden ingediend.
Wat u kunt afspreken
- dat de gemeente u informeert over elke aanvraag en u in de gelegenheid stelt om te reageren;
- dat de gemeente een onafhankelijk adviseur inschakelt en u inzage geeft in het advies;
- dat de gemeente het normaal maatschappelijk risico toepast, zodat niet elke schade wordt vergoed;
- dat de afwenteling beperkt is tot schade die rechtstreeks voortvloeit uit uw project, en niet uit andere onderdelen van een besluit;
- een maximumbedrag of een einddatum.
Een risicoanalyse vooraf
Laat voor u tekent een risicoanalyse maken. Een deskundige kan inschatten welke percelen schade kunnen lijden en om welke bedragen het ongeveer gaat. Die analyse helpt bij de onderhandelingen over een plafond en bij de berekening van uw businesscase.
Conclusie
Afwenteling van nadeelcompensatie is gebruikelijk, maar de voorwaarden zijn onderhandelbaar. Wij helpen u graag bij het beoordelen van uw anterieure overeenkomst. Neem contact met ons op.
