Een ontwikkelaar die tijd en geld steekt in een plan, wil zekerheid dat de gemeente niet halverwege met een ander in zee gaat. Daarom vragen ontwikkelaars vaak om exclusiviteit in de intentieovereenkomst. Sinds het Didam-arrest ligt dat ingewikkelder. Wat kan wel, en wat niet?
Het probleem
Volgens de Hoge Raad moet een gemeente bij de verkoop van grond in beginsel ruimte bieden aan andere gegadigden om mee te dingen. Een gemeente die vroeg in het proces exclusiviteit toezegt aan één ontwikkelaar, kan daarmee in strijd komen met die regel. Dat geldt in elk geval als de exclusiviteit uitmondt in de verkoop van gemeentegrond zonder dat anderen een kans kregen.
Wat wel kan
- Exclusiviteit voor onderzoek. Een gemeente kan afspreken dat zij gedurende een bepaalde periode met één partij onderzoekt of een plan haalbaar is. Dat zegt nog niets over de uiteindelijke gronduitgifte.
- Eén serieuze gegadigde. Is de ontwikkelaar bijvoorbeeld eigenaar van het grootste deel van de gronden, dan kan de gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria concluderen dat er maar één serieuze gegadigde is. Die conclusie moet zij wel tijdig bekendmaken en motiveren.
- Een selectieprocedure vooraf. De gemeente kan ook eerst een selectie houden en daarna met de winnaar exclusief verder praten.
Wat u in de overeenkomst regelt
Omschrijf precies waarop de exclusiviteit ziet: het gebied, de periode en de onderwerpen. Spreek af wat er gebeurt als de gemeente alsnog een mededingingsprocedure moet houden. Denk aan een vergoeding van gemaakte kosten, of het recht om de plannen en onderzoeken mee te nemen. Leg ook vast dat de gemeente haar voornemen tijdig publiceert, zodat bezwaren van andere partijen zo vroeg mogelijk op tafel komen.
Let op. Exclusiviteit die in strijd is met de Didam-regels biedt schijnzekerheid. Afgewezen gegadigden kunnen naar de rechter stappen, en het project loopt dan vertraging op.
Conclusie
Volledige exclusiviteit is zelden haalbaar, maar met de juiste opbouw kunt u uw investering wel beschermen. Lees ook ons artikel over de intentieovereenkomst, of neem contact met ons op.
